5 redenen waarom autowasstraten een uitstekend alternatief zijn voor traditionele netto lease-eigendommen

Slimme operatoren realiseren zich dat ze een langetermijnhuurovereenkomst kunnen aangaan voor het onderliggende onroerend goed en het kunnen verkopen aan een particuliere netto-lease-investeerder die op zoek is naar een passieve langetermijninvestering.

 

Iedereen in de jaren 70 zal zich de hit van Rose Royce met de titel ‘Car Wash’ ongetwijfeld herinneren, aangezien het een van de meest opmerkelijke successen was tijdens het disco-tijdperk van de jaren ’70 en te zien was in de gelijknamige film uit 1976. De laatste jaren heeft de term ‘carwash’ echter een nieuw succes gekregen, vooral in de commerciële vastgoedsector – meer bepaald in de netto leasesector – bij zowel particuliere als institutionele investeerders. Wat kost een leaseauto?

 

Tot een aantal jaar geleden werd het vastgoed van een autowasinstallatie veelal gebundeld in de gecombineerde verkoop van de bedrijfsvoering en apparatuur aan een nieuwe gebruiker of ondernemer. Tegenwoordig realiseren slimme operators zich echter dat ze hun investering het beste kunnen maximaliseren door een langetermijnhuurovereenkomst af te sluiten voor het onderliggende onroerend goed en het te verkopen aan een particuliere netto-leaseinvesteerder die op zoek is naar een passieve investering op lange termijn.

 

Volgens de International Car Wash Association worden er in Noord-Amerika jaarlijks meer dan 2,0 miljard auto’s gewassen en in 2019 gebruikte 83,0 procent van de Amerikanen die een auto bezitten of leasen een professionele wasstraat, wat meer dan $ 11,0 miljard aan detailhandelsverkopen genereerde. Auto leasen student met korting.

 

Bovendien heeft de recente impact van COVID-19 de industrie verder versterkt, aangezien autowasinstallaties zonder aanraken in een aantal markten in het hele land de aanduiding “essentiële zaken” hebben verdiend. Aangezien de vraag van investeerders zich richtte op servicegerichte winkelhuurders die recessiebestendig en internetbestendig zijn, zijn nettolease-carwash-eigendommen voor één huurder opgedoken als een aantrekkelijk alternatief voor meer traditionele netto-lease-winkelpanden, waaronder quick service restaurants, autowinkels, drogisterijen en dollarwinkels. Hier bespreken we vijf belangrijke redenen waarom netto-leasebeleggers kennis nemen van deze opkomende activaklasse.

 

 

Recessiebestendig = servicemodel op basis van lage kosten / abonnementen

Tegenwoordig zijn veel van de netto lease-autowasstraten die op de markt worden verkocht, autowasstraten in de vorm van een transportband in plaats van het full-servicemodel. Prijspunten variëren van ongeveer $ 3,00 tot $ 10,00 per klant, wat voor consumenten een kosteneffectieve manier is gebleken om een ​​schoon voertuig te onderhouden. Bovendien is het een groeiende trend dat operators loyaliteitsprogramma’s aanbieden aan hun klantenbestand. Wanneer klanten een maandelijks abonnement kunnen aanschaffen voor onbeperkt wassen tegen vaste kosten, vertaalt dit zich in “plakkerige” inkomsten voor operators, waardoor autowasinstallaties nog beter bestand zijn tegen recessie.

 

Meerdere inkomstenbronnen Sterke balansen

Veel van de full-service carwash-faciliteiten hebben naast de carwash-activiteiten meerdere bronnen van inkomsten en inkomsten. Sommige full-servicelocaties bieden bijvoorbeeld benzine of brandstof, gemakswinkels en in sommige gevallen een snelle service die is gekoppeld aan de algehele werking. Gezamenlijk versterken de extra inkomstengeneratoren de EBITDA van een exploitant – een cijfer dat doorgaans wordt geëvalueerd bij het bepalen van het vermogen van de huurder om aan zijn toekomstige huurverplichtingen te voldoen.

 

Aantrekkelijke dekkingsratio’s overschaduwen het kredietprofiel

In de meeste gevallen streven de huurdekkingsratio’s voor autowasinstallaties ernaar om tussen de 2,0x en 2,5x EBITDA te liggen, wat opnieuw investeerders en geldschieters helpt om vertrouwd te raken met het vermogen van de huurder om de huurverplichtingen te blijven nakomen. Dit geldt met name in gevallen waarin de huurder een huurder of exploitant met een kleiner kredietprofiel is. Sterke dekkingsratio’s helpen het kredietrisico te verminderen en tonen aan zowel investeerders – en nog meer geldschieters – het succes van de huurder op een bepaalde locatie.

 

Locatie, locatie, locatie Sterke restwaarde

Ook de onderliggende restwaarde van de carwashlocatie wordt steeds aantrekkelijker. Autowaslocaties zijn doorgaans fundamenteel goed gelegen locaties – gepositioneerd op of nabij aangegeven kruispunten waar ze veel verkeer ondervinden met dichte omringende populaties. Bovendien kunnen de feitelijke verbeteringen van de faciliteit, inclusief de wasapparatuur, duur zijn, wat het voor de huurder of exploitant moeilijker maakt om in te pakken en door de straat te gaan – een optie die veel traditionele netlease-retailgebruiken hebben bij het selecteren van hun locaties.

 

Langlopende huurovereenkomsten met vaste jaarlijkse huurverhogingen creëren synergetische relaties tussen verhuurder en huurder

Afgezien van snelle restaurants en een handvol andere soorten huurders, zijn er niet veel winkelopties voor huurders van 15 tot 20 jaar voor investeerders, vooral degenen die op zoek zijn naar een passieve netto-lease-investering met vaste jaarlijkse huurverhogingen. In de huidige markt zien investeerders steeds minder overeenkomsten voor een huurovereenkomst van 20 jaar, maar de huurperiode van 20 jaar is bijna een ieen industriestandaard voor carwash-aanbiedingen, waardoor een synergetische relatie ontstaat tussen een verhuurder en een huurder. Vanuit het perspectief van de verhuurder biedt het een belegger de mogelijkheid om een ​​langetermijninvestering zonder af te zien van de kosten te kopen met jaarlijkse huurverhogingen die doorgaans tussen 1,0 en 2,0 procent liggen, wat helpt om zich in te dekken tegen elk inflatierisico met een rendement van 6,0 tot 7,0 procent. Aan de andere kant biedt de verkoop van het onderliggende onroerend goed via een sale leaseback de huurder of exploitant snel toegang tot extra kapitaal dat kan worden gebruikt om bestaande schulden af ​​te lossen of om hun bedrijf te vergroten door meer locaties te openen.

 

Deze kenmerken zullen ertoe bijdragen dat autowasinstallaties in populariteit blijven groeien als sterke alternatieven voor andere traditionele netto lease-retailinvesteringen. We verwachten dat de vraag naar deze opkomende beleggingscategorie zal toenemen, aangezien netto-leasebeleggers op zoek zijn naar goed gelegen, recessie- en e-commercebestendige, servicegerichte winkelinvesteringen met langetermijnhuurovereenkomsten, aantrekkelijke huurgroei en sterke risico- aangepast rendement.